Широта выбораДолгота жизни

Альтернатива Рублевки

Где она?


Нескончаемые автомобильные пробки, дышащие на ладан инженерные сети, шум и не всегда оправданная дороговизна уже давно «душат» окрестности Рублево-Успенского шоссе. Тем не менее, рублевские земля и недвижимость продолжают бить ценовые рекорды, а желающих часами стоять в пробках ради статуса обитателя Супер-бренда меньше не становится. VIP-легенда, созданная несколькими поколениями советской и пост-советской элит, все еще стоит заметно дороже просто хорошего загородного жилья.

О формировании респектабельных загородных сообществ, в перспективе способных составить более или менее равную конкуренцию «Рублевке» говорится много, но рекламные слоганы пока не подкреплены рынком. Второй Рублевки под Москвой пока нет. Зато есть перспективные объекты для инвестиций, которые можно приобрести без наценки «за статус», и огромный неосвоенный инфраструктурный потенциал подмосковных трасс.

Какие направления  все же способны в ближайшие пять лет конкурировать с Рублевкой по привлекательности в секторе загородной недвижимости для постоянного проживания?

Безусловно, в первую очередь все риэлторы называют Новорижское шоссе, при этом, разумеется, указывают на проекты, которые реализует именно их агентство. «Новая Рига» имеет все шансы раньше других «догнать и перегнать» старую добрую Рублевку по качеству жизни. Автомобильное движение здесь несравнимо свободнее, природа не уступает рублевской, а недостаток инфраструктурных, торговых и сервисных точек может быть почти полностью устранен усилиями и на средства все тех же риэлторов.

 «Для реализации большинства своих проектов компания выбрала Новорижскую трассу, как наиболее перспективное в последнее время направление Подмосковья, - говорит директор департамента реализации «Villagio Estate» (корпорация «Инком-недвижимость» Павел Трейвас. - Сегодня она составляет серьезную конкуренцию Рублево-Успенскому шоссе, но инфраструктура дан ного направления развита недостаточно хорошо. Одни коттеджные поселки, расположенные на Новорижском шоссе, имеют собственную инфраструктуру на территории, другие расположены неподалеку торговых, развлекательных и спортивных комплексов. Тем не менее, существует явный дефицит развитой инфраструктуры. Из-за активной застройки этого направления потребности
жителей растут. Инфраструктурный комплекс Nova-Riga будет первым - и крупнейшим - инфраструктурным комплексом на престижном и активно развивающемся Новорижском направлении».

Пятно элитной коттеджной застройки «Villagio Estate» на «Новой Риге» покрывает свыше 200 га, на которых расположены поселки «Гринфилд», «Риверсайд», «Шервуд» и Millennium Park. Компания также приступила к реализации крупного инфраструктурного комплекса NovaRiga, в который войдут торгово-развлекательный центр, детский сад, школа, медицинский центр, аквапарк, спортивно-оздоровительный комплекс, православный храм, конный клуб, гостиница для животных и гостиница для обслуживающего персонала. По информации «Guide to Property», партнерами корпорации по этому проекту (инвестиционная емкость - около 500 млн. долларов США) являются Гимназия «Жуковка», сеть спортивных клубов «Планета Фитнес» и медицинская компания «СИА Интернешнл Лтд.». Площадь всего комплекса составит 200 тыс. кв. м,аего строительство должно завершиться уже в 2010 году.

Среди неоспоримых преимуществ Новорижского шоссе Трейвас отметил также благоприятную экологию, транспортную доступность и удачные архитектурные решения девелоперов. «Северо-запад - один из самых экологически чистых районов Подмосковья, на самом Новорижском шоссе нет светофоров, плюс заканчивается строительство Краснопресненского проспекта, который позволит добираться от наших поселков до центра за 30 минут, - добавил он. - По сравнению с Рублевским шоссе здесь невысокая плотность застройки, поэтому есть возможность реализации масштабных проектов, таких как Millennium Park и инфраструктурный комплекс NovaRiga. Это фактически первое направление, на котором представлены поселки с настоящей Концепцией».

Свои «проекты с концепцией», расположенные вдоль Новорижского шоссе, активно продвигает и компания «Северо-Запад» (застройщик и УК), которая планирует построить жилой квартал из малоэтажных домов в уже существующем поселке «Никольская слобода» (9-й км от МКАД, вблизи деревни Поздняково Красногорского р-на) и продолжает застройку комплекса «Истра Кантри Клаб» (38-й км от МКАД, Новорижское шоссе).

«Новый жилой квартал будет органично интегрирован в природную и жилую среду сложившегося поселка «Никольская слобода». Он расположится во въездной зоне, недалеко от основных объектов инфраструктуры поселка - ресторана, теннисного комплекса и медицинского центра», - говорится в презентации этого проекта. О стоимости квартир и сроках сдачи объектов не говорится, правда, ничего.  

«Комплекс дачных поселков «Истра Кантри Клаб» - это объединение нескольких компактно расположенных дачных поселков со всеми городскими удобствами, центральными коммуникациями и общей инфраструктурой. Дома построены в едином архитектурном стиле, из клееного бруса янтарного цвета», - так описывает проект сам застройщик. Об инфраструктуре не забыли и здесь: при въезде на территорию проектируется зона рекреации с лесополосой, а на площади 10 тыс. кв. м планируется разместить спортивно-оздоровительный комплекс с детским клубом, кинотеатром, магазином и универсальной спортивной площадкой.

По мнению директора по продажам компании «Широта Недвижимость» Алексея Кайнова, шансы стать «второй Рублевкой» есть и у Дмитровского шоссе, где уже сейчас созданы и успешно функционируют гольф-клуб, яхт-клуб и горнолыжные комплексы курорты. А ведущий аналитик компании «Северо-Запад» Полина Иванова советует обратить внимание и на Калужское направление. В качестве примера она приводит еще один загородный проект под ИЖС - поселок «Антоновка» (10-й км от МКАД, Калужское шоссе), который рассчитан на 182 домовладения. Главная «фишка» этого комплекса - большой (почти 60 га) лесной парк, специально обустроенный для жителей поселка.

Так насколько уникальна Рублевка и какова ее долгосрочная инвестиционная привлекательность? На какие девелоперские проекты стоит обратить внимание и в каких районах сегодня имеет смысл приобретать загородные дома и участки, пусть и с расчетом на будущее? На эти и другие вопросы нам ответил эксперт по загородной недвижимости, директор по продажам компании «Широта Недвижимость» Алексей Кайнов.

GoodLifeClub: Разговоры о том, что Рублевка перенасыщена и практически себя изжила - как с инвестиционной точки зрения, так и из-за катастрофической ситуации с пробками - ведутся уже не первый год. Тем не менее, цены на недвижимость и землю здесь продолжают расти с тем же упорством. Сколько свободной земли, по Вашим оценкам, осталось в районе Рублевки и какой процент вторичной недвижимости ежегодно выставляется на рынок?

Алексей Кайнов: Всякие инвестиции бывают разумные и неразумные, хотя любой объект будет дорожать на инфляционную составляющую. Лесные участки дорожают быстрее, так как увеличившийся спрос и ограниченное число предложений вызывают и пропорциональный рост цен.
Вопрос со свободной землей достаточно сложный. Свободной земли, выведенной под строительство и не охваченной инвестиционными проектами, практически нет. Земля требует больших капиталовложений по ее благоустройству, озеленению и т.д. - это делает все инвестиционные проекты по строительству на данной земле весьма затратными. Однако бренд Рублевки достаточно раскручен, и сильные мира сего, проживающие там, притягивают к себе новых потенциальных клиентов: быть очень богатым и не иметь дома на Рублевке не модно. Из дорогой недвижимости она превратилась в очень дорогую, вот и все. Вторичный рынок, если не учитывать точечных застройщиков, насчитывает не более 3-5% от общего числа домовладений. Это объекты, которые в свое время были приобретены для себя, а не с коммерческой целью (для перепродажи).

GLClub: Каково соотношение цен по ближайшим конкурирующим направлениям в сравнении с Рублевкой? Что в настоящее время влияет на ценообразование по этим направлениям?

Алексей Кайнов: Объект считается рентабельным в соотношении, если коммерческая цена земли составляет не менее 1/3 от стоимости всего объекта. Данная пропорция сохраняется практически по всем направлениям. На ценообразование объекта влияет два основных фактора: цена готовой (юридически) к застройке земли и цена коммуникаций и инфраструктуры.
Многое зависит и от места. Если сравнивать цену земли - а именно аналогичных по качеству участков (сосновый лес, охраняемый законченный поселок) - в поселках «Грибово» (Можайское шоссе), «Сосновый бор» (Рублево-Успенское шоссе) и «Никольская слобода» (Новорижское шоссе), то цена в «Сосновом бору», будет выше процентов на 20 по сравнению с аналогичными предложениями в "Грибово" или "Никольской слободе".
Сравнение с Дмитровским шоссе вообще достаточно проблематично, так как там все зависит от места. Объект считается рентабельным в соотношении, если коммерческая цена земли составляет не менее 1/3 от стоимости всего объекта. Данная пропорция сохраняется практически по всем направлениям. Достаточно высокими темпами развивается Калужское шоссе, причем не только в классе «премиум», но и в элит-классе.
 
GLClub: Какие проекты можно назвать наиболее удачными (поселки, элитные дома) за пределами Рублевки? Провальным?

Алексей Кайнов: Любой проект можно считать удачным, если с момента начала постройки объекта до его реализации прошло не более 2-4 лет.

GLClub: Какие категории покупателей сегодня предпочитают не-Рублевскую недвижимость и по каким причинам?

Алексей Кайнов:
Такое решение, как правило, это совокупность финансовых возможностей, транспортной доступности и общей оценки: может ли выбранное географическое направление предоставить искомый, качественный продукт (престиж, цена, качество, бренд места).


GLClub: Есть ли основания предполагать, что невыносимые пробки по всем основным магистралям могут «задушить» развитие перспективных загородных направлений и обесценить даже самые качественные жилые проекты?

Алексей Кайнов:
Нет, скорее семья будет жить в доме, если рядом есть вся инфраструктура - в том числе школа, детский сад, мед. обслуживание и т.д. Работа может быть и дистанционной. Скорее, рядом построят офисные центры, как это было сделано в Усово или Никольской слободе.


GLClub: Может ли мировой экономический кризис повлиять на развитие ипотечного кредитования в секторе загородной недвижимости премиум-класса?

Алексей Кайнов:
Уже повлиял.


GLClub: Были ли случаи, когда жители Рублевки продавали свою недвижимость и перебирались на другие «рубежи»? Насколько редки такие случаи? Какова общая тенденция - переезжать с Рублевки на «альтернативу» или, наоборот, сперва купить коттедж где-то за городом, а потом «с доплатой» - на Рублевку?

Алексей Кайнов: Массовых отъездов с Рублевки не наблюдал. Но, уже имея недвижимость на Рублевке, многие приобретают собственность и по другим направлениям, например там, где есть яхт-клуб и «большая» вода. При этом недвижимость на Рублевке практически не продают.
Обратные случаи тоже нечасты. Нельзя сравнить стоимость объектов на Рублевке со стоимостью объектов по другим направлениям, их продажа не даст значительных средств для приобретения объекта недвижимости по Рублево-Успенскому шоссе.