Широта выбораДолгота жизни

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 


Этой статьей мы открываем рубрику «Аналитика рынка недвижимости».

Что такое «аналитика»? Ни один из известных нам словарей не дает на этот вопрос четкого ответа, поэтому будем оперировать словом «анализ», как основа действия при исследовании рынка, а «аналитика» как результат этих исследований. Итак «анализ» - это расчленение нечто целого на отдельные части и формирование из частей, которые дальше не делятся, нового целого. Аналитик - специалист занимающийся анализом того или иного явления (в нашем случае «рынка недвижимости»). Занимается тем, что из хаоса пытается построить некий порядок , а новый порядок, будет полезен Вам только тогда, когда он отвечает на интересующие Вас вопросы.

Уважаемые читатели - Вы все интересные и разнообразные люди, и у каждого есть что - то особенное в видении «рынка недвижимости». Эта статья поможет Вам задать вопрос - «А что же меня интересует в аналитике рынка недвижимости? », только после этого Вы с большой пользой для себя будете посещать эту страницу.

 

Итак «Рынок недвижимости» - некий механизм с помощью которого:

  • передаются права на объект недвижимости, и связанные с этим объектом интересы (не только Ваши, но и третьих лиц);
  • устанавливаются цены на основе сложившегося уровня спроса и предложения в том или ином сегменте рынка недвижимости;
  • перераспределяется инвестиционное пространство на основе конкурентного использования земельного участка, либо объекта недвижимости под влиянием уровня доходности того или иного инвестиционного решения.

При этом под «объектом недвижимости» понимается участок земли и все неразрывно связанные с ним улучшения, как одно неразрывное целое. Определение по ст.130 ГК РФ устанавливает юридическую правомочность оборота недвижимости и его составных частей, поэтому несколько отличается от нашего определения - направленного на выражение интересов потенциального инвестора (покупателя) в той или иной социально - экономической обстановке, присущей местоположению объекта недвижимости.

Исходя из приведенных выше определений, любая «Аналитика рынка недвижимости», должна начинаться с социально - экономического анализа обстановки того региона в котором находится объект недвижимости. У нас на странице мы будим приводить аналитику Московского региона (рынок недвижимости города Москвы и Московской области). Общеэкономический анализ мы приводим по данным различных агентств, которые на наш взгляд наиболее правильно отражают ситуацию на рынке. С экономического анализа мы и начнем.

 

Основа анализа взята из источника: Colliers International

Невзирая на мировой финансовый кризис, большая часть 2008 года была позитивной для сектора рынка недвижимости в Московском регионе. Москва традиционно занимает лидирующую позицию по динамике развития всех типов жилой и коммерческой недвижимости, а также является наиболее привлекательным городом для инвестиций.

В первой половине года был заключен ряд заметных инвестиционных сделок, например, немецкий фонд KanAm Grund приобрел у компании «Открытие-недвижимость»

офисную часть в строящемся комплексе на Павелецкой за $900 млн. Однако, со второй половины сентября начались осложнения в секторе недвижимости, как и в целом по экономике страны. И с середины октября в связи с практически полным отсутствием заемных средств рынок недвижимости стал испытывать значительные сложности.

 

Экономический обзор

После десятилетия непрерывного роста основных макроэкономических показателей изменилась тенденция развития российской экономики под влиянием событий мирового финансового кризиса и резкого падения цен на товары традиционного российского сырьевого экспорта. Макроэкономическая ситуация остается напряженной, перспективы развития - неопределенными. Уже очевидно, что по ряду макроэкономических показателей произойдет существенная понижающая коррекция, в том числе, снижение темпов роста индекса промышленного производства. Согласно данным Министерства Экономического Развития РФ, замедлились темпы роста розничного товарооборота. Причина тому - ускорение инфляционных процессов на потребительском рынке и замедление роста реальных  располагаемых денежных доходов. В силу происходящей девальвацией рубля, и ожидаемой в дальнейшем её увеличения, эта коррекция будет наиболее существенной для показателей, номинированных в долларах США. Наблюдается замедление темпов роста (а по ряду показателей - отрицательные темпы роста), выраженных в долларах США, реального оборота розничной торговли, доходов населения, выручки и прибыли компаний, даже несмотря на их, во многих  случаях, номинальный рублевый рост. Текущая ситуация в экономике оказывает существенное влияние и на динамику предложения недвижимости. Рост процентных ставок, ограничение возможности финансирования и рефинансирования привели к остановке купли-продажи объектов и заморозке существенной доли реализуемых проектов строительства объектов недвижимости, что в ближайшее время вызовет спад темпов прироста предложения новых площадей.


Инвестиции

Общая характеристика рынка капитала

Инвестиционный рынок России активно развивался в первой половине 2008 года. Тенденции, наметившиеся в 2007 г., продолжили свое развитие: падение ставок капитализации, выход новых крупных институциональных инвесторов на рынок, усложнение форм инвестиционных сделок и т.д.  Однако в сентябре 2008 г. банкротство крупнейшего американского инвестиционного банка Lehman Brothers и угроза банкротства крупнейшей страховой компании AIG Group, создавшие волнение среди инвесторов и приведшие к резкому оттоку инвестиций с рынка, послужили началом финансового кризиса в России.

Рынок недвижимости вместе с финансовым сегментом оказались под ударом других отраслей, что отразилось на динамике инвестиций в недвижимость. За месяц российский фондовый рынок упал на 50%, что стало стимулом для крайне консервативного поведения всех участников рынка, располагающих средствами для инвестирования. По данным  Центрального банка РФ, если по итогам января-августа 2008 г. чистый приток капитала в Россию составил $0,6 млрд, то в четвертом квартале чистый отток достиг $130,5 млрд.

Основные страны-инвесторы в секторе недвижимости за 2008 г. - Великобритания, Венгрия, Германия, Дания, Кипр, Люксембург, Финляндия.

 

Рынок долгового финансирования

Во втором полугодии кризис ликвидности, отток вкладов и предбанкротное состояние части коммерческих банков привели к резкому ужесточению условий финансирования проектов коммерческой недвижимости: кредиты подорожали на 5-10%, некоторые банки полностью прекратили финансирование строительства. Часть банков выставило «запретительные» ставки на уровне 25-30% и ужесточила требования к заемщикам, чему также способствовала проводящаяся Центральным банком РФ политика повышения ставок рефинансирования, кредитных, депозитных ставок и других мер для сдерживания инфляции. С ноября 2008 г. фактически только два государственных банка - «ВТБ» и «Сбербанк», предоставляли финансирование под инвестиционные проекты.

К концу 2008 г. практически все банки прекратили выдачу строительных кредитов. Отсутствие заемного финансирования фактически для всех участников (инвесторов, девелоперов, арендаторов) оказало сильное негативное влияние на рынок недвижимости.


Спрос.

Поведение инвесторов на рынке.

Из-за проблем с доступом к банковским кредитам большинство институциональных фондов (использующих заемные средства для инвестирования) потеряли возможность приобретать объекты на рынке недвижимости. В связи с этим, они заняли выжидательную позицию до появления доступных займов, коррекции и стабилизации цен на рынке.

Среди потенциальных покупателей для объектов на рынке на конец года можно выделить:

  • крупные российские компании, имеющие намерение инвестировать собственный капитал в рынок недвижимости на значительно более выгодных условиях по сравнению с докризисными;
  • крупные российские компании, имеющие намерение приобрести объекты с целью их использования для собственных нужд (end-users);
  • фонды с достаточным собственным капиталом или имеющие доступ к недорогим кредитам; некоторые инвесторы формируют специальные фонды под покупку обесценивающихся активов.

Бурное развитие российского рынка недвижимости в предшествующие годы и большой интерес к нему со стороны иностранных инвесторов позволяют предполагать, что на рынке существует отложенный спрос на функционирующие объекты. Этот факт дает возможность рассчитывать на то, что после стабилизации рынок ждет не затяжная стагнация, а выход на новую траекторию роста.

 

Динамика ставок капитализации.

В первой половине 2008 г. наблюдалась устойчивая тенденция к снижению ставок капитализации. В Москве в сегментах торговой и офисной недвижимости класса А ставка достигала 8-8,5%, складской недвижимости класса А - 9%. Однако уже с октября крупные инвесторы были готовы приобретать объекты коммерческой недвижимости по ставке капитализации не ниже 10%. На конец года из-за отсутствия сделок на рынке и дисбаланса в ожиданиях продавцов и покупателей, ставка капитализации, как финансовый показатель, утрачивает свое значение. На рынке есть потенциальные инвесторы, ориентирующиеся на капитализацию от 15-20% для готовых объектов недвижимости. Однако сделки на таких условиях пока не происходят, многие договоренности по продаже объектов были расторгнуты после сентябрьского кризиса. Кроме того, из-за  непрозрачности информации на рынке недвижимости, стороны не готовы раскрывать условия потенциальных сделок.

В связи с неопределенностью на российском рынке, отправной точкой для переговоров по инвестированию в объекты на стадии строительства всё чаще становится оценка стоимости не по будущей доходности проекта, а по затратам. В этом случае доля инвестора в будущем завершенном объекте определяется исходя из финансируемой им доли в бюджете проекта.

 

Предложение.

В связи со сложившимися условиями подавляющее большинство крупных игроков рынка недвижимости приняло решение об изменении инвестиционной стратегии: некоторые компании продают часть портфеля своих проектов для направления полученных средств на покрытие кредитов и финансирование оставшихся проектов. Некоторые собственники, выведшие проекты на рынок до кризиса для поиска инвестиций или продажи, приняли решение убрать объекты с рынка. Такая стратегия оправдана: после стабилизации ситуации в экономике и возобновления роста, повторный вывод объекта на рынок обеспечит лучшие условия для его реализации.

На рынке скопилось много крупных проектов, нуждающихся в дополнительном финансировании. Такая ситуация позволяет предположить, что в будущем на рынке увеличится предложение для инвестирования в менее крупные проекты.

В трудном финансовом положении оказались, прежде всего:

  • компании с крупными долговыми обязательствами, возникшими вследствие изменения условий финансирования и снижения стоимости обеспечения;
  • компании со строящимися проектами, в случае, если стройка не обеспечена достаточным заемным финансированием;
  • компании, испытывающие проблемы в других сегментах своего бизнеса вследствие финансового кризиса;
  • компании, проекты которых находятся в ранней стадии девелопмента с заканчивающимся сроком действия распорядительной и разрешительной документации.

С учетом ситуации на рынке самыми ликвидными активами являются наиболее удачно расположенные в Москве, в центральных районах города, готовые объекты недвижимости с существенной ценовой коррекцией (примерно на 30-40%). Также ликвидной является продажа доли объекта, находящегося на завершающей стадии строительства.

При этом, наименее ликвидными являются земельные участки, поскольку проекты на ранней стадии наименее интересны потенциальным инвесторам. Из-за отсутствия заемного финансирования на рынке инвесторам выгодно после входа в проект спекулятивно держать землю как можно дольше, до появления приемлемых условий кредитования. Для такой стратегии наиболее удачное время для входа возникнет в момент максимального падения цен на земельные участки, в то время как на данный момент продавцы не спешат снижать цены предложения.