Широта выбораДолгота жизни

Что год грядущий нам готовит

Многие специалисты в настоящий момент пытаются сравнить кризисы в 1998 и 2008 годах с текущей ситуацией на сегодняшнем рынке. Попробуем провести наблюдение с позиции опыта риэлтерской компании, которая пережила два кризиса и вступила в третий, скорее всего самый мощный и только начинающийся.

Учитывая специфику компании, речь пойдет о загородной недвижимости и ее ближайших перспективах. Итак, начинаем: в августе 1998 года в один день рубль рухнул с 6 рублей до 20 рублей за доллар. Потом спустя месяц произошла небольшая корректировка в сторону укрепления рубля, что практически мгновенно повлияло на цены загородной недвижимости, несмотря на то, что вся продажа недвижимости была жестко привязана к доллару. Достаточно большое количество людей участвующих в операциях с ГКО в буквальном смысле были разорены. Рынок встал. Застой продолжался до марта 1999 года. Потенциальные покупатели скорректировали цены на объекты, а продавцы потихонечку осознали происходящую действительность и стали более сговорчивы. В среднем падение цен составило  порядка 30-40%. Глобальных катастроф не произошло, т.к. рынок был очень маленький, если не сказать клубный.

Количество элитных объектов на Рублево-Успенском шоссе, выставленных на продажу, не превышало 100-150 объектов (не считая зарождающихся нынешних поселков «Сосновый бор», «Коттон Вей», существующие и динамично развивающиеся на тот момент - «Николино», «Ландшафт», «Поречье»). Хороший риэлтор-загородник знал практически все эти объекты наизусть. Рынок дорогой аренды на тот момент составляли в основном старые «сталинские» дачи, а так же дома и коттеджи компании «Микродин», построенные на территории «УДП» (Управления Делами Президента) в Жуковке, Петрово-Дальнем, Барвихе. В пансионате «Десна» (УДП) Калужское шоссе был построен один из первых поселков таунхаусов, предназначенных на аренду «Пайн-Форест». Ипотека и банковские займы практически в сделках не участвовали! Продажи осуществлялись за наличные или банковскими переводами со счета на счет. Причем подчеркиваю, что рынок как загородной так и городской недвижимости, тоже был полностью привязан к доллару.

Учитывая малый финансовый объем  рынка, катастрофы не произошло. Были проданы буквально несколько объектов, владельцы которых попали в неприятную финансовую ситуацию или остро нуждались в деньгах. Далее полугодовая стагнация и ожидание владельцев недвижимости,  когда покупатель начнет нагуливать «жирок» и плавное начало продаж к лету 1999 года. В кризис 1998 года объектов, которые продавались людьми, эмигрирующими из страны, насчитывались единицы. Быстрорастущая цена на нефть достаточно быстро стала наполнять рынок элитной загородной недвижимости деньгами. Иметь загородную недвижимость, жить за городом было не только престижно, но и достаточно удобно.  Одно из сленгов рекламных объявлений тех лет - «от Кремля до Жуковки с одним светофором!» Город не мог на тот момент предоставить квартиры аналогичные по комфортабельности загородному дому. Хромала загородная инфраструктура, но удобная и незагруженная транспортная доступность позволяла быстро решать эти вопросы. Ниже в таблице будет приведено примерное изменение цен в период кризиса 1998 -1999 года: 

 

Поселок

1998 год

$/сотка

1999 год

$/сотка

2004 год

$/сотка

Ландшафт (Жуковка)

10 000

10 000

50 000

Коттон Вей

3 000-5 000

4 000

15 000

Сосновый Бор (Николина Гора)

7 000-8 000

8 000

20 000

Стройиндустрия (Горки-2)

3 000-5 000

5 000

15 000

Усово (вертолетка)

5 000

5 000

15 000

Жуковка (поле)

5 000

5 000

15 000

Рождествено (Подушкино)

5 000

5 000

10 000-15 000

Шульгино

3 000-5 000

5 000

10 000

Поречье

3 000-5 000

5 000

10 000

 

В 2001 году начинается период подъема, а затем и период бурного роста строительства и экономики. Этому способствовала как дорожающая нефть, так и ряд принятых законов в налогообложении, сфере оборота земли, строительной отрасли. Общий подъем промышленности, хлынувшие в страну потоки  инвестиционных денег начали разгонять цены на загородном и городском рынках недвижимости.  Приобретение загородного дома, особенно на Рублево-Успенском шоссе, считалось пиком карьеры и достатка. Потенциальных покупателей уже не устраивали объекты в стародачных местах. В большей степени нужен был бренд этих мест «Барвиха», «Жуковка», «Николина гора», «Петрово-Дальнее», «Горки-2», «Поречье». Сформировались  четкие требования к объектам:  лесной участок (желательно сосны), охрана, магистральные коммуникации. В зависимости от бренда места варьировалась и цена. Рынок в полной мере пошел навстречу покупателям. Формировались коттеджные поселки практически на любой кошелек. Архитекторы предлагали типовые и индивидуальные проекты загородных домов. Через три года цены выросли на 30 -40% от кризисных цен. Появились поселки, предназначенные сугубо на аренду загородной недвижимости. В период с 2001-2005 инвестиции в строительство загородной недвижимости приносили доход до 90-95% годовых.  Рост цен на земельные участки составлял от 10-15% в год. Вместе с ростом количества предложений, росла и требовательность покупателей к покупаемым объектам, их месторасположению, отделке, ландшафту.

Период 2005-2007 года был характерен ажиотажным спросом на загородную недвижимость, ростом цен на объекты, в особенности на земельные участки, в районе 100% годовых. Ажиотажный спрос не мог не отразиться на качестве объектов. Любой дом и любой участок с одиноко торчащей сосной объявлялся элитным. Это начало сказываться на продажах. Переизбыток коттеджей, не самого лучшего качества, стал затруднять их реализацию. Количество коттеджных  поселков,  выросших на бывших картофельных полях, тоже поражало воображение.  Такая ситуация подстегнула рост цен на хорошие земельные участки. В 2007 году цена сотки в завершенном коттеджном поселке на Николиной горе достигла 75000$, в санатории Барвиха в районе озера 300000$. Потенциальные клиенты, не доверяя качеству строительства, предпочитали строить сами.

К  концу 2007 года начали падать объемы продаж. Перегретые цены на землю, коммуникации и стройматериалы привели к неадекватным ценам. В это время некоторые достаточно дальновидные застройщики начали активно демпинговать при появлении реального платежеспособного покупателя.  Внешний фон пока оставался достаточно благостным, хотя охлаждение к приобретению загородных домов как основного места проживания, происходило достаточно быстро. Факторы, которые способствовали этому, лежали на поверхности. В первую очередь это транспортная доступность, тратить по 1.5 часа на поездку на работу  в один конец многим не хотелось.   То, ради чего приобретался загородный дом (тишина, покой и уединение), так же было нарушено большим количеством коммерческих объектов,  выросших за это время на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе (офисные центры, жилые многоэтажные дома и т.д.). Все это усугубило и без того непростую транспортную ситуацию. К этому времени городская недвижимость стала активно конкурировать с загородкой, предлагая варианты квартир большей площади и более функциональнее,  в городской черте и хорошей транспортной доступностью. Кризис 2008 года практически остановил рынок загородной недвижимости. Сделки проходили большей частью с относительно недорогими объектами стоимостью до 2 млн. долларов. Причем большей частью это были объекты, которые до кризиса 2008 года стоили на 40-50% дороже. Популярностью стали пользоваться дома в стародачных поселках относительно  небольшой площади 170-350 метров с относительно небольшими участками и стоимостью 200-500 тыс. $. Застройщики не очень охотно воспринимали реалии и жили или воспоминаниями докризисных времен или надеждой на их возвращение. Из  года в год количество сделок купли-продажи уменьшалось в сегменте дорогой элитной недвижимости. Цены на нее падали медленнее, чем того ожидали потенциальные покупатели. С 2008 года рынок из рынка продавца целиком и полностью превратился в рынок покупателя. 

Поселок

2008 год

$/сотка

2013 год

$/сотка

Сосновый Бор (Николина Гора)

120 000

50 000

Ландшафт (Жуковка)

200 000

120 000

Барвиха (Санаторий)

300 000

200 000

Барвиха (Новь)

180 000

150 000

Горки-2

50 000-100 000

30 000-50 000

Коттон Вей

80 000-100 000

40 000-50 000

Поречье

40 000-60 000

25 000-35 000

Успенские Дачи

120 000-150 000

70 000-100 000

 

2014 год практически полностью остановил рынок. Прошедшие  несколько дорогих сделок  и надежда на массовый приток богатых покупателей из Украины не оправдались! Отсутствие инвестиций, удешевление рубля и отток капитала в 2015 году не добавят оптимизма в эту и без того нерадостную картину. Что нам стоит ожидать в ближайшие два года? Ответ достаточно простой - падения цен на загородную, коммерческую и городскую недвижимость. Насколько велико будет это падение?  Прежде всего, это зависит от факторов, про которые нам каждый день рассказывают по телевизору (цена на нефть, импортозамещение, инвестиции, способность наладить внутренний товарооборот и т.д.) Вероятнее всего, должен измениться и портрет покупателя, род его деятельности. На эти вопросы нам достаточно трудно ответить, не имея достаточной информации, но динамику цен мы попробуем предугадать. Исходя из ситуации на сегодня,  рынок будет стоять, пока бивалютная корзина четко не зафиксируется на своих позициях.  Учитывая, что рынок с начала 2014 года был достаточно вялым и, учитывая курс доллара и евро по отношению к рублю, то к маю, мы будем иметь падение цен на 45-50% по отношению к ценам 2013 года. Если сравнивать с ценами предыдущих лет, то мы окажемся в ценовом диапазоне 2002-2003 года. Для напоминания: цена сотки на Николиной горе от 8000-16000$ в зависимости от поселка; Барвиха, Шульгино, Подушкино от 10000-25000$ в зависимости от расположения участков и поселков. При продаже объектов с готовыми домами большая доля вероятности, что при расчете стоимости объекта, сам дом учитываться не будет (учитывая его возраст чаще всего не менее 8 лет), оцениваться будет только участок с коммуникациями, а так же инфраструктура поселка. Рекомендации на сегодняшний день, если Вам надо продать поторопитесь и смело дисконтируйте, если хотите купить, то тщательно выбирайте и смело торгуйтесь (постарайтесь сумму на покупку держать в валюте, проиграв в курсе сегодня, в долгосрочной перспективе Вы все равно выиграете в долгосрочном варианте).