Широта выбораДолгота жизни

 Год кризиса в недвижимости.


    Какие итоги можно подвести по истечению года, когда было обьявлено о начале  финансового кризиса. Кризис в ликвидности начался за год до сентября 2008 года, когда в конце 2007 года  постепенно начали замирать продажи элитной недвижимости. Какое-то время продолжались громкие заявления аналитиков о  всплеске продаж с начала нового 2008 года, потом о начале отложенного спроса и начале продаж осенью 2008 года, но осень наступила, а продажи так и не  возобновились и встали окончательно.  Наверное, не стоит описывать продажи в загородной и городской элитной недвижимости, которые проходили в этот период. Прежде всего, это продажи, которые осуществлялись по острой необходимости (в большинстве случаев это невыплаченные кредиты), что заставляло продавцов идти на значительное снижение, в цене доходившее до 50 % от докризисной цены объекта. Небольшая часть владельцев поспешили реализовать свои объекты по сниженным ценам для  воплощения в жизнь каких-нибудь иных проектов.

    Таким образом, можно сделать вывод о  том, что падение цены за год составило порядка 20% с учетом торгов, которые теперь ведутся достаточно жестко.  Такое положение дел сложилось в сфере как загородной дорогой недвижимости от 1 млн.$ так и в сфере городской недвижимости в том же ценовом диапазоне. Надо отдать должное рынку недвижимости, что действительно хорошие привлекательные объекты, которые были выставлены по сниженным ценам недолго задержались на рынке и были достаточно быстро реализованы. Большое количество таких объектов не вышло на рынок, т. к  сделки по ним были прямые - продавец-покупатель.

    Что происходит в сфере городской недвижимости. Падение цен в эконом-классе в среднем составило порядка 50%. Причем данный рынок относительно активен. Необходимость решать насущные проблемы с жильем  активизируют данный сегмент рынка и делают его более динамичным. Причем в период кризиса в этот сегмент попал  и бизнес-класс, который вынужден решать свои проблемы. В настоящий момент практически стирается грань между бизнес-классом и эконом-классом, т.к. происходит смещение ценовых  планок в сторону понижения. В первую очередь, падают в цене те предложения в бизнес-классе, цена, на которые была искусственно завышена. Наиболее легко продаются квартиры  относительно небольшого метража в ценовом диапазоне до 0.5 млн. долларов. Сделки чаще всего носят характер альтернативы, и клиенты улучшают свои жилищные условия путем продажи своей старой квартиры и внесения дополнительных средств на покупку новой квартиры.

    На рынке элитных квартир положение дел несколько иное. Лакомые куски, которые вышли на рынок с большим дисконтом и отличались хорошим качеством,  постояв некоторое время на рынке и создав иллюзию насыщенности рынка, были распроданы. Некачественный и дорогой товар задержался и остановил дальнейшую динамику рынка элитной городской недвижимости. Покупатели, ориентируясь на средства массовой информации, стали ждать обрушения рынка и покупки за копейки элитных обьектов, не задумываясь о том, что обьекты, построенные в период роста рынка  и стоимость обьекта ниже стоимости стройматериалов вряд ли возможна (кроме достаточно редких вариантов, которые мы упоминали выше).

    Наверное, наибольший удар кризиса пришелся на загородную недвижимость, т.к. финансовый пузырь в этом секторе недвижимости был, наиболее, раздутым. С гордостью компании размещали статьи о самых дорогих домах в Европе и даже мире, стоимостью выше 150 млн. долларов. Стоимость земли в пансионате «Барвиха» оценивалась в 300 тыс.$ за сотку, а в отдельно взятых местах и 350 тыс. $ за сотку. Средняя цена лесного участка с коммуникациями  колебалась от 80 до 150 тыс. $ за сотку. В настоящее время цены на нераспроданные участки (таких участков на Рублево-Успенском шоссе осталось немного) подешевели на 40-45%. Есть ряд уникальных участков, цена, на которые упала не более чем на 20% (Барвиха). Речь идет об участках в практически завершенных охраняемых коттеджных поселках с сосновым лесом непосредственно на участке, магистральными коммуникациями и хорошей юридической  историей. Таким образом, на сегодняшний день мы имеем среднюю цену в Барвихе порядка 150-200 тыс. $ за сотку.  Далее по Рублево-Успенскому шоссе цены колеблются  около 50-100 тыс. $ за сотку. Сейчас можно смело говорить об отложенном спросе, цена упала и  наиболее лакомые предложения постепенно начинают исчезать с рынка. В связи с запретом на лесные землеотводы можно достаточно смело прогнозировать, что стоимость  лесных участков через какой-то весьма незначительный промежуток времени начнет расти, сначала не очень значительно  на  5-10% в год, а в остальном будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране.   

     Загородные дома - здесь ситуация значительно многограннее и сложнее. Первые предложения,  которые вышли на рынок в  конце 2008-начале 2009 года  со значительным дисконтом, который составлял порядка 50%, достаточно быстро были распроданы к лету 2009 года. Часто сделки носили внутренний характер, когда покупка осуществлялась знакомыми соседями и т.д. Потом рынок перешел в стадию ожидания, когда покупатели ждали полного обвала цен и возможность покупки недвижимости с 70-80% скидкой («за гроши»). Продавцы шли на значительные торги, но цены ниже 50-60% не опускали. Ряд поселков, которые позиционировали себя как элитные, произвели в этот период достаточно большое количество продаж с дисконтами, которые достигали именно  величины 70-80%, что породило иллюзию оживления рынка в дорогом сегменте свыше 4 млн. Поправив засчет дисконтных распродаж свое материальное положение, поселки быстро подняли цены и к сентябрю месяцу скидок ниже 50-60% не давали. Таким образом, в сентябре рынок снова стал замирать. Продолжались сделки по обьектам  в ценовом диапазоне 1-2 млн.$ и к сентябрю  хороших обьектов по приемлемым ценам на рынке почти не осталось. Остальные продавцы качественных объектов, решив свои финансовые вопросы, стали менее сговорчивыми при торгах или начали снимать свои обьекты с продажи до лучших времен. В настоящий момент можно смело сказать, что хорошие и качественные объекты в течение трех-четырех месяцев будут распроданы.    Потом настанет очередь ценового диапазона свыше 2 млн. долларов, где сценарий может повториться, так и не дождавшись желаемого громадного дисконта  от продавцов, с рынка начнут исчезать обьекты, соответствующие своей цене и качеству. Потом цены на данные обьекты при торгах перестанут снижаться и на их место начнут приходить менее качественные обьекты, где дисконты будут по-прежнему достигать значительных величин. Верхний ценовой диапазон (свыше 4 млн.) и время, когда очередь дойдет до них, предсказать сейчас достаточно сложно. Вполне вероятно, что дальнейший сценарий рынка загородной недвижимости, да и вообще рынка в целом, может развиваться по канадскому пути, когда объекты, построенные до кризиса не падают в цене и поэтому мало ликвидны.

     Сейчас на рынок выходят объекты, которые достраивались или вновь построены непосредственно в период кризиса с более дешевой себестоимостью, вот они и начинают продаваться в первую очередь. Многие сейчас делают прогнозы на возврат цен на докризисный уровень, но предсказать это в настоящее время вряд ли кто сможет, т.к. во многом все зависит от внешних экономических факторов и стратегии развития экономики на ближайшие 5-10 лет.  Можно только сделать прогноз на то, что в ближайшие 2-3 года мы вряд ли увидим большое колебание цен на рынке недвижимости. Будет происходить плавное вымывание хороших объектов и коррекция цен на дорогой сегмент рынка приведения их к текущей экономической ситуации. Какие советы можно в настоящий момент дать продавцам и покупателям: 

- продавцам при необходимости продать объект, снижать цену до момента его ликвидности;

- покупателям, если объект нравится и подходит по географии и качеству, снижать цену на торгах и покупать, т.к  удачные и престижные географические места практически застроены и новых таких мест физически появиться не может. Поэтому может быть на сегодняшний день, проиграв не очень много в деньгах продавцу, Вы получите качественный объект, расположенный в устраивающем  Вас месте.