Широта выбораДолгота жизни

КРИЗИС И ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

     В настоящее время только ленивый, не делает прогнозов по ценам на недвижимость. Странно только одно, что крупные игроки рынка, способные в настоящее время покупать недвижимость через своих глашатаев, аналитиков, маркетологов и т.д. прогнозируют падение цен на весь ассортимент недвижимости.  Первоначально величиной падения называются цифры в 10-15%, причем никто не говорит, откуда берут эти цифры,  скорее всего с потолка. Скидки  до 10 процентов практиковались и в  начале 2008 года, т.к. уже в это время  больших очередей на покупку, как городской недвижимости, так и загородной не стояло. Поэтому 10-15 % падения цен  произошло не сегодня, сегодня его просто стали озвучивать, это произошло значительно раньше в конце 2007 начале 2008 года.  Достаточно уважаемые риэлтерские компании, подливая масло в огонь, говорят о падении цен на некоторые объекты на 50 % в настоящий момент, чаще всего это неправда. В настоящее время такого падения цен нет. Попадаются объекты, где такое падение цен  встречается,  но только это объекты, цена на которые была завышена по каким-либо причинам процентов на 30%-40%, поэтому с учетом  торгов на 10-15%  и получается скидка в 45-50%, что и отражает истинную цену на объект  даже в период роста  цен на недвижимость.  Таким образом, в настоящий момент мы видим  цены, уже с учетом торга, которые были в период конца 2007 и 2008 года в докризисный период.  Говорить о падении цен в настоящий период достаточно преждевременно. Скорее всего, происходит коррекция цен на недвижимость, отметаются неликвидные объекты,  перестают расти цены на хорошие  объекты, но говорить о падении цен пока еще очень и очень преждевременно.
     Попробуем разобраться, что произойдет с недвижимостью и ценами. Отличие от кризиса 1998 года - это сохранение относительной платежеспособности населения. Многие потеряли или потеряют работу  (в конечном итоге найдут новую, как бы  жестоко это не звучало), но пока те, кто не играл на биржах, сохранили свои денежные средства, причем как в «чулках» так и в банках. Есть среди них и потенциальные покупатели, которые замерли в ожидании, катастрофического падения цен на недвижимость, когда  объект можно будет купить за четверть его цены. Скорее всего, эта категория покупателей разочаруется  в ближайшее время.  Такое  падение цен может произойти только на объекты, которые находятся в стадии строительства, где  достройка объекта жестко связана с кредитными обязательствами застройщиков.  На  такие  объекты скидки сделают просто гигантские, но кто в условиях кризиса рискнет покупать такой объект, скорее всего никто. Поэтому недостроенные объекты,  как в загородной, так и в городской недвижимости популярностью пользоваться не будут, спрос на них возникнет с оздоровлением экономики и  началом нового витка роста цен на недвижимость. Новые проекты в ближайшее время вряд ли кто будет запускать, значит, у нас остается вторичный рынок и застройщики с готовыми достроенными  объектами, которые и будут определять развитие, именно развитие, рынка недвижимости в ближайшее полтора - два года.
     Разберемся с обьектами. Первый наиболее привлекательный сектор недвижимости - это готовые объекты, расположенные в хороших «брендовых» местах. На общей волне паники в настоящее время можно сделать хорошую покупку, добившись при этом максимальной скидки.  Положение дел с такими объектами всегда будет хорошим, и они всегда будут пользоваться ликвидностью. Причем волна паники спадет достаточно быстро и цены на эти объекты, если и не пойдут вверх, то в любом случае займут верхнюю ценовую планку в своем секторе недвижимости.  Значит, в настоящий момент вложения в эксклюзивные объекты остаются достаточно выгодными.  Какие объекты недвижимости могут попасть под удар в первую очередь? Это с большой долей вероятности ценовой диапазон от 900.000 и выше.  Причем как на первичном, так и на вторичном  рынке. Эти квартиры предназначались для «белых воротничков» выше среднего звена. Те объекты, которые уже куплены, приобретались по ипотеке, те которые продаются сейчас, подразумевали ипотеку и большой уровень зарплаты.  Эта категория людей попадет под наибольший удар, т.к. сокращения  на  работе и урезания заработных выплат, делает возврат ипотечных кредитов практически невозможным.  Эта категория людей привыкла к  достаточно высокому уровню жизни, поэтому продажа квартиры будет вполне закономерным явлением.  Не говоря уже о первичном рынке, где квартиры такого ценового уровня просто не найдут покупателей.  От количества таких квартир, выставленных на продажу, и будет зависеть уровень падения цен на объекты этого ценового диапазона.  Теперь об элитном сегменте. К сожалению, в последние два года практически любой построенный  или строящийся объект именовался или элитным или объектом «премиум» класса. Вот теперь рынок сам отрегулирует и проведет классификацию  объектов, по настоящему элитные объекты которые находятся на рынке в единственных экземплярах, не только не упадут в цене, но и будут расти в соответствии с уровнем инфляции  и в конечном итоге найдут своего покупателя. Все остальное будет терять в цене, пока не придет в соответствие с рыночными запросами и возможностями.  Теперь о "эконом" классе и "бизнес" классе. Цены в этом сегменте будут стоять до последнего, т.к. большого ценового коридора здесь нет, если квартира куплена по ипотеке, то ее владелец приложит все усилия для ее сохранения, потому как пути отступления у него практически нет. Здесь можно прогнозировать долгое ценовое затишье со стандартным 10% торгом. В последнее время в СМИ, часто мелькают сообщения о  появлении  на рынке большого количества новых квартир на аренду, которые их хозяева якобы не могут  продать, но дело в том,  что квартира, предназначенная на аренду -  это квартира с ремонтом, а квартира в новостройке, которая продавалась без ремонта, в лучшем случае под чистовую отделку, и никак не предназначалась для продажи. Вероятнее всего большое появление арендных квартир связано с массовыми увольнениями,  причем большинство увольняемых среднего звена - это иногородние, и оставшись без работы, они не могут оплачивать арендованную жилплощадь, и вынуждены уезжать домой, т.к. найти работу в ближайшее время, возможно, будет затруднительно. И естественно квартира выходит на рынок аренды.
     Что можно посоветовать на сегодняшний день продавцам и покупателям, прежде всего - не впадать в панику!  Помнить, что вложение средств в недвижимость является одним  из самых надежных способов сохранения капитала. Продавцам трезво оценить свои возможности и реальные стоимости своих объектов, без  необходимости  не продавать их по демпинговым ценам  и помнить, что недвижимость всегда дорожает, даже если на какой-то период она и упала в цене, причем степень роста цен всегда выше практически любого банковского депозита. Покупателям: если вам нужен эксклюзивный и редкий объект и у Вас есть средства его приобрести, то в настоящий момент Вы имеете хорошую возможность добиться максимального торга на выбранный Вами объект и опередить тех, кто тоже хочет его купить, но ждет  глобального удешевления. Всегда помните, что деньги сохранили не только Вы. И даже прождав год, Вы не знаете насколько сохранится покупательная способность денежных средств, которые Вы заморозили до лучших времен,  т.к. массовое вливание денежных средств в экономику в любом случае вызовет повышение уровня инфляции, а значит и удорожание любых товаров, в том числе и недвижимости.