Широта выбораДолгота жизни

    1.Кризис в загородной недвижимости или его первые признаки появились порядка года назад когда возросшие цены  на строительные материалы на коммуникации и самое главное землю подняли цены на обьекты. В то же время качество строительства  оставляло желать лучшего т.к.  старались экономить на стройке.  Если брать рост цен в последний год и многочисленные публикации о их росте, то в большинстве случаев это лукавство т. к. на 30-40% роста в год росла цена на единичные достаточно эксклюзивные обьекты. В остальном рост цен не превышал 10% от уровня 2006-2007 года  и этот рост просто соответствовал  уровеню инфляции. Таким образом можно сделать вывод, что рост цен остановился в середине 2007 года. Вместе с остановкой роста цен стали падать и обьемы продаж, но продавцы помятуя о былом росте рассматривали данный фактор как временный или списывали все на сезонность или прочие факторы. Поэтому цены не падали, а в некоторых вышеуказанных случаях и продолжали расти. Так как серьзной аналитической работы в сфере рынка загородной  недвижимости ведется очень мало, а штатные аналитики аккредитованные при риелторских, дивелоперских и строительных компаниях в большинстве случаев,  представляли прогнозы в выгодных для  данных  обществ свете. Для большинства обывателей кризис наступил неожиданно,  хотя первые признаки кризиса наступили в 2007 году.  В настоящий момент рынок загородного жилья практически стоит  за исключением небольшого обьема продаж в эконом классе.  Потенциальные покупатели которых не затронул финансовый кризис  ждут  обвала цен причем как в сегменте элитного загородного жилья так и в премиум классе. Продавцы которые не отягощены кредитными обязательствами  в настоящий момент не спешат расставаться со своими обьектами  по  демпинговым ценам. Причем такое поведение достаточно разумно т.к . дом и земельный участок всегда остануться домом и земельным участком и их стоимость всегда будет эквивалентна именно их  стоимости в любом денежном эквиваленте.  Особенно это касается владельцев лесных участков, домов в полностью застроенных и завершенных  коттеджных поселках  с удобной транспортной доступностью и хорошим качеством строительства.

   2.Прогноз  на ближайшие год полтора дело достаточно неблагодарное т.к. ситуацию которая наступила  нельзя в полной мере сравнивать с кризисом  1998 года. Тогда  люди потеряли деньги. Первое отличие это разница в количестве обьектов. В  1998 году  количество  обьектов  выставленных на продажу по  Рублево-Успенскому, Минскому и Можайскому шоссе не превышало 150-200 домов. В настоящий момент таких обьектов только если взять базу нашей  компании более 500 и это только частные застройщики и продавцы вторичного рынка у котрых на продажу 1- 2 обьекта. Второе отличие это централизованные коттеджные поселки в 1998 году такой поселок был только один « Николино» и количество готовых обьектов предлагаемых там к продаже было не более 10. В настоящий момент поселков централизованной застройки по одному только Рублево- Успенскому шоссе насчитывается более 10 и количество обьектов  предлагаемых там к продаже  не одна сотня. Третье отличие это количество лесных земельных участков предлагаемых к продаже в 1998 году  произошли первые крупные лесные  землеотводы и на рынке появился большой выбор лесных участков наиболее востребованной площади от 15-30 соток,  расположенных в престижных местах с коммуникациями и возможностью строительства новых домов. Сегодняшняя ситуация с лесными участками прямо противоположная, хороших земельных участков предлагаемых к продаже можно в буквальном смысле пересчитать по пальцам речь идет в настоящий момент только о Рублево-Успенском шоосе.

   Если просто вспомнить  уроки и хронологию кризиса 1998 года то с ценами по загородной недвижимости,  произошло следующее, они не упали в августе 1998 года , а остановились на докризисном уровне. В период с августа по январь 1999 года продажи которые происходили на Рублевке будем называть ее своим именем происходили при активной торгвле со стороны покупателей которые в этот период могли выторговать 10% -20% скидки от первоначально обьявленной цены. В основном речь шла об обьектах которые продавцам по какой либо причине надо было продать. Все остальные просто находились в ожидании. Это отчасти было связано с тем, что то строительство которое велось тогда происходило практически без привлечения каких либо кредитных средств ( строили на свои или по договоренности в складчину, узким кругом личных кредиторов).  Через  5-6 месяцев торг по обьектам практически прекратиля в таком обьеме и составил традиционные 1%-5% . Уровень продаж при этом оставался достаточно низким, хотя земельные участки стали покупать достаточно активно. Это связано с их относительной дешевизной в тот период к примеру в коттеджном поселке где в настоящий момент земля стоит 80-100$ тыс за сотку земля стоила 3,5-4 тыс. со всеми магистральными коммуникациями (Николина гора). Это позволяло купив участок и накопив деньги на строительство построить  себе дом  в исторически престижном месте. В марте- апреле 1999 года цены вернулись на прежний  докризисный уровень.  В сентябре 1999 года цены пошли вверх и скачок этот был достаточно резкий т.е они подскочили процентов на 15%-25% по сравнению с докризисным уровнем.
  
   Что можно ожидать сегодня, очень много зависит от поведения многочисленных  поселков с централизованной застройкой. Если кредиты которые они взяли на строительство достаточно велики и банки потребуют их быстрого возврата, то застройщики вынуждены будут продавать часть обьектов по себестоимости, хотя по понятным причинам это будут наиболее невостребованные обьекты. Вот от количества таких выставленных обьектов и зависит будущее рынка загородной недвижимости. Если их количество будет достаточно велико,  то они потянут за собой и весь остальной рынок.  Относительно падение цен,  с большой долей вероятности оно не коснется действительно эксклюзивных обьектов расположенных  на лесных  участках в полностью законченных или близких к завершению коттеджных  поселках.  Обьектов стоимостью до 400-500 $ тыс так называемый эконом класс и близкий к нему бизнес класс. Т.к . цены на эти обьекты в ближайшей перспективе  не могут упасть  ниже себестоимости земли с коммуникациями.     В настоящий момент многие крупные застройщики обьявляют о том, что они даже подняли цены, но это в основном касается проектов котрые себя уже полность окупили и наличие там на продажу  10%  обьектов  от общего количества, не окажет глобального влияния на финансовый успех  данного  проекта.  Наибольшее воздействие по ценам кризис может оказать на наиболее распространенные обьекты 12-15 соток с домом  в 500-600 кв. м.  в поселке застроенном на 50%. Которые и так быстро не продавались по причине большого количества таких предложений на рынке загородной недвижимости. Что делать тем кто уже приобрел недвижимость.  в настоящий момент не вижу никаких причин для паники. В  том случае если вы покупали обьект для собственного пользования, а не с целью дальнейшей перепродажи то  кратковремееное понижение цены если оно и произойдет с лихвой окупит дальнейший рост цен который произойдет после кризиса, а это произойдет неизбежно. Таким образом  капитализация Вашего оьекта неизбежно повыситься. Если Вы покупали обьект с целью дальнейшей перепродажи то в настоящий момент я не рекомендовал бы спешно избавляться от него если есть возможность законсервировать и поддерживать его товарный вид, дождаться  окончания финансовой паники и тогда приступить к продаже.  Если такой возможности нет, то ответ напрашивается сам собой продавть сейчас по той цене по которой его можно продать с наименьшими потерями или если повезет то без потерь.

  3. Недвижимость всегда есть и будет самым надежным сберегательным  и инвестиционным инструментом .  Особенно в долгосрочной перспективе. В 1995 году  участок в Барвихе (Новь) можно было купить по цене  6-10 тыс. за сотку. Прошло 13 лет, этот участок  в настоящий момент даже в условиях наступающего кризиса легко можно продать за   90 тыс. за сотку ( именно легко) на самом деле его можно продать и дороже. Ни один банковский депозит не даст такого уровня доходности. Поэтому долгосрочные инвестиции в недвижимость всегда выгодны и оправданны.  Хотя надо сразу определить для себя, что все эти  инвестиционные перспективы в  ближайшее время будут только долгосрочные. Хотя как и в любые смутные времена, потенциальным покупателям стоит обращать внимание на рынок недвижимости т.к. в этот момент можно приобрести достаточно выгодный  в финансовом плане  обьект, который выставят на продажу по необходимости и по цене о которой в период роста рынка можно будет только мечтать.

  4. В натояший момент на рынке домов так же как и на всех рынках происходит затишье. Качественные обьекты если они появляются по приемлимым ценам сдаются  достаточно быстро и эффективно. Если следвать опять же истории то в период кризиса 1998 года аренда была достаточно распростронена т.к. многие владельцы сироений которые не могли их продать начали сдавать их в аренду . Вероятнее всего такой же сценарий будет наблюдаться и на этот раз. Хотя в последнее время конкуренция на рынке аренды усилилась, появились поселки специализирующиеся на аренде загородных коттеджей. В 1998 году такой поселок был один «Росинка» по Пятницкому шоссе.  Покупатели которые будут ждакть стабилизации ситуации на рынке загородной недвижимости, на этот период времени с большой долей вероятности предпочтут аренду, покупке строения.

  5. По поводу покупки недвижимости за рубежом каждая страна достаточно индивидуальна если в настоящий момент пик роста цен в ОАЭ пройден и купить недвижимость там можно, но уровень доходности этой недвижимости определить очень трудно, так и возможности сдачи этой недвижимости в аренду. В таких странах как  Италия, Греция, Болгария. Данные страны являются наиболее привлекательными для покупки недвижимости. Т.к. система налогообложения там достаточно лояльна к владельцам недвижимости, продаваемые строения находятся в традиционно в   курортных местах, с хорошей инфраструктурой. Цена недвижимости ( все обьекты в этих странах сдаются только под ключ с кухонной мебелью  и  встроенной техникой) более чем приемлима и не превышает 2 тыс. евро. За кв.м.  Кроме того такие страны как Болгария при вступлении в Евросоюз повысят капитализацию строений которые приобретены в настоящее время. Зарубежная недвижимость это возможность не только комфортно отдыхать , но и возможность сделать  выгодную инвестицию относительно небольших денежных средств в размере  30 -300 тыс евро. Которые позволят не только гарантированно  сохранить Ваши средства, но в небольшой степени и приумножить их.. В настоящий момент мне тяжело дать рекомендацию по Хорватии и Черногории т.к. наша компания не занимается этими направлениями.  Оптимальный тип собственности жилья во всех вышеперечисленных странах это апартаменты. Стоимость апартаментов варьируется в зависимости от линейности расположения от моря, площади самих апартаментов,  этажа. Все они находятся в кондоминимумах со своей инфраструктурой и охраной и при вашем желании сдаются в аренду управляющей компанией которая  занимается обслуживанием данного кондоминимума . Это позволяет Вам свести к минимуму расходы на обслуживание недвижимости когда вы ей не пользуетесь и получать с этого возможно небольшой, но доход который позволит содержать недвижимость и обеспечить ваше проживание в период отдыха.  Риски по приобретению недвижимости в данных странах практически минимальны т.к. все сделки особенно в ОАЭ находятся под жестким контролем государства.  Передача денежных средств происходит в безналичной форме и продавец может воспользоваться данными денежными средствами только после офрмления собственности на Ваше имя. В настоящий момент наибольшим спросом пользуется недвижимость в Италии и Болгарии стоимостью от 30 -225 тыс евро. Это как апартаменты так и небольшие виллы находящиеся на берегу моря с панорамным видом на море.  

  6. С большой долей недоверия отношусь к недвижимости в странах бывшего СССР из за нестабильности законов,  сложных экономических ситуаций и прочими проблемами бывшего СССР. Потенциальным клиентам я бы не рекомендовал такие покупки если это не связано с бизнесом (сеть гостиниц, рестораны, клиники, торговые терминалы и т.д.)