Широта выбораДолгота жизни

  Для "Homo Soveticus" пределом самых дерзких мечтаний была отдельная 4-комнатная квартира в центре Москвы. Загородную недвижимость, то есть дачу, рассматривали как очень ценный, но все же вторичный признак удавшейся жизни, место, где летом приятно отдохнуть, поесть смородины и перевести дух. Для нынешних обитателей западного Подмосковья все изменилось с точностью до наоборот.

В город как на дачу

  Жить за городом хорошо. Настолько хорошо, что тысячи горожан за последние 10-15 лет добровольно - и без особых сожалений - покинули привычную среду обитания и на время забыли про пресловутый «квартирный вопрос». Разговоры про высоту потолков, лоджии, перекрытия, окна во двор и состояние подъездов почти стерлись из памяти. Они уступили место бассейнам, электрическим кабелям, дренажным системам, снегоходам, крупномерам, газонам и борьбе с кротами. И еще подрастающим детям, вузам - и ужасным многочасовым пробкам. Дети студенты хотят жить в городе и отдельно от родителей, да и сами родители хотят иметь «страховочную базу» где нибудь в пределах Садового Кольца на случай дорожного коллапса или острого нежелания садится за руль и искушать сотрудников 2 отдела ДПС в пятницу вечером.

  И вот квартирный вопрос восстал из пепла, хоть и в слегка измененном виде. Речь уже не идет о разъезде с родственниками, расширении жилплощади или инвестициях - просто у многих возникла необходимость иметь пристойные городские апартаменты. В историческом центре, в хорошем доме и с безопасной парковкой.

  «Квартиры у наших клиентов, постоянно проживающих на Рублевке, в основном есть, причем неплохие, но чаще всего это или первое элитное жилье которое начинало строиться в 1990 х годах, или традиционные Кутузовский пр т, Фрунзенская наб. и районы в пределах Бульварного, максимум Садового кольца, - говорит консультант компании «Широта Недвижимость» Лола Подосинникова. - Такие объекты на сегодняшний день не отвечают сложившемся параметрам элитного жилья (отсутствие подземных парковок, устаревшее инженерное обеспечение домов). Поэтому многие, не расставаясь со старым жильем, передавая его детям или просто оставляя про запас, действительно ищут квартиры, но ищут нечто изысканное, что подходило бы им не только по техническим параметрам, но и по духу». Таких клиентов она оценивает как «долгоиграющих» - пока они не найдут объект, который их устраивал бы со всех сторон, покупать они ничего не будут, считает Подосинникова.

  По мнению Марианны Пшевечерской, главы риэлторской компании Beatrix, более 10 лет специализирующейся именно на элитном секторе вторичного жилья в Москве, «пока рынок стабильный, продажи идут умеренными темпами, без особых скачков. Предложений много, но когда начинаешь искать что то конкретное, то понимаешь, что качество жилья за эти деньги оставляет желать лучшего». Пшевечерская считает, что в сегменте «элитной вторички» цены достигли максимального предела. «Покупают только те, для кого это является жизненной необходимостью, а продают те, кому очень нужно продать, - говорит она. - Висит масса квартир. Кто то хочет продать по максимально выгодной цене, а кто то не торопится и ждет достойных предложений. В качестве инвестиции сейчас практически не покупают. Под аренду - тоже практически нет, доходность упала до 4 5% годовых. А ипотечные проценты настолько высоки, что многие обламываются».

  Продавцы хотят считать и считают, что цены будут расти, а покупатели, наоборот, надеются, что они будут падать. Профессиональные аналитики от прогнозов уже воздерживаются в последнее время. Пресса и телевидение, в том числе иностранные, по прежнему обсасывают тему рынка недвижимости столицы и проявляют к ней какой то болезненный, но несколько запоздалый интерес, говорит Пшевечерская.

  Директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard Наталия Дабсон, напротив, настроена вполне оптимистично и прогнозирует дальнейший рост цен в этом секторе: «Спрос на рынке элитной недвижимости превышает предложение. Цены на вторичное жилье в
клубных домах варьируются от 18 до 25 тыс. долларов за кв. м, при этом если в квартире сделан ремонт, то цена бывает больше 25 тыс. долларов за кв. м. До лета 2008 цены будут расти, так как ощущается катастрофическая нехватка предложений». 

Когда лучше покупать? 

  Тем, кто рассматривает варианты новых апартаментов в клубных домах в историческом Центре, Дабсон рекомендует покупать квартиру в на чале года (январь февраль), когда у застройщиков наступает определенное затишье. «В это время можно получить выгодные условия рассрочки, большие скидки, а также, что немаловажно, больше внимания со стороны риэлторов, чем в периоды традиционного покупательского ажиотажа», - говорит она. Квартиры в старых домах менее всего реагируют на сезонные колебания рынка. Для их поиска нет лучшего или худшего времени, говорит Пшевечерская: «Сейчас квартира может висеть на рынке от 3 месяцев (в самом лучшем случае) до 2 лет (это та категория продавцов, которые не торопятся)». От первого реального полученного предложения такие продавцы могут с легкостью отказаться и повысить - зачастую необоснованно - цену на 5%, просто потому, что квартира в соседнем доме продается дороже. А продается ли эта квартира в соседнем доме вообще - это продавцов не волнует в принципе».

  А Лола Подосинникова вообще рекомендует исходить в первую очередь из своих финансовых возможностей, а не пытаться поймать за хвост рыночную конъюнктуру.

  Ее совет таков: «Покупать квартиру в Москве надо тогда, когда есть деньги. Рынок в этом городе либо активен, либо вяло активен. Ждать понижения цен или увеличения предложений глупо. В столице живет 1\10 населения всей страны, и со всей страны люди с деньгами едут сюда, а им надо где то жить»!

Первые на вылет

  В каждой категории элитного жилья есть общеизвестные «подводные камни», но многие до сих пор именно на них и напарываются. Новый дом, не прошедший госприемку, - это по сути инвестконтракт с массой неизвестных и определенным статистическим процентом «обманутых вкладчиков» на выходе. Сданные объекты многих отталкивают завышенными ценами иперспективой следующие 10 лет жить в окружении хоть и премиумкласса, но все равно ремонта. Аквартиры в домах «с историей» могут преподнести целый букет неприятных сюрпризов, часто связанных именно с этой «историей». Проверить, не стоит ли дом на реконструкцию на момент сделки, безусловно, не составляет труда, но гарантии того, что это не случится в будущем не даст никто. А вот деревянные перекрытия уже не так отпугивают покупателей, говорит Пшевечерская. Зато, по оценкам Подосинниковой, дома с деревянными перекрытиями чуть ли не в два раза дешевле ж\б.
По юридической чистоте квартиры всегда проверяется расширенная выписка БТИ, если есть умершие, то в течение шести месяцев могут вступить в права наследования их дети (законные и незаконные) и ближайшие родственники. Так что в Beatrix выдерживается срок в полгода, иначе у нового владельца квартиры есть риск доказывать в суде свое добросовестное право приобретателя. «Своим клиентам мы всегда рекомендуем при сопровождении сделки пользоваться услугами не только агента, но и юриста», - говорит Пшевечерская.

  Перспектива купить за пару миллионов долларов очередной «домик семьи Прокофьевых» тоже мало кого пленит, но желающие поселиться в историческом особняке и от этого полностью не застрахованы. При переселении из «аварийных» домов жители именно Центрального округа не могут рассчитывать на квартиры именно в ЦАО.

  «Риск существует, - говорит Пшевечерская. - Практика выселения есть. ЦАО действительно не расселяет в пределах района. Так что - или собственник получит некую сумму денег не по рыночной цене, или квартиру где нибудь на окраине».
«Такие прецеденты были, - рассказывает Дабсон из Paul's Yard. - Когда недавно один из домов на Патриарших прудах ставили под полную реконструкцию, жильцов переселили в Северный и Северо Западный округа. В Бутово, конечно, из ЦАО не переселят, но чтобы получить при сносе дома квартиру в аналогичном по местоположению доме - нужно за это бороться».

Дома-легенды

  Хотя пик спроса на квартиры в таких бестселлерах 1990 х как высотка на Кудринской пл. или Доме на Набережной давно спал, желающих приобрести в законную собственность родовое гнездо советского наркома или академика и сегодня достаточно. Даже если вид на Кремль открывается только с балкона соседа, а в нагрузку к мемориальной доске и обшитой дубом столовой вы получите маленькие окна, узкие коридоры и усеченный обзор серого двора колодца.
Лола Подосинникова, «Широта Недвижимость»: Время супервостребованности этих домов прошло, но хозяева не желают с этим мириться. Отсюда и сложности.
Пшевечерская, Beatrix: Квартиры в таких домах были всегда интересны и ликвидны и продолжают пользоваться приоритетным интересом среди искателей квартир на вторичном рынке элитной недвижимости. Их всегда было не так много, и они порой могут перещеголять по цене и новый дом.

  Дабсон, Paul's Yard: Высотки и Дом на Набережной пользуются стабильным спросом у определенной категории людей. Безусловно, они уступают новым клубным домам по ряду параметров, таких как отсутствие подземного паркинга, старые коммуникации, простые входные группы и отсутствие единого уровня жизни с соседями. В то же время, мало у каких домов в Москве из окон открываются насколько шикарные виды.

Цена вопроса

  Сегодня равноценные по площади и видам апартаменты в одной районе, построенные в прошлом и позапрошлом веках существенно дешевле новых квартир класса А/А+. Подосинникова оценивает ценовое соотношение в диапазоне 1 к 1,5 - 1 к 2 и приводит следующий пример. Один кв. м с видом
на Патриаршие пруды в дореволюционных домах примерно 18 20 тыс. долларов США, в ЦК-овских - 25 29 тыс., а в доме «Патриарх» - 29 35тыс.

  По оценке Дабсон, «разница между старым и новым фондом может доходить до 50% на одних и тех же улицах. К примеру, квартира в старом доме на Остоженке стоит 12 15 тыс. долларов за кв. м, в то время как в соседнем новом клубном доме цена квадратного метра - от 25 тыс. долларов».